Powerofdreams

Tutu, ipotek veya rehin olarak da bilinir, bir alacağa karşı güvence oluşturan mal anlamına gelen iktisadi terim.
Bir taşınmaz rehni çeşidi olarak ipotek, “ halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacağı” güvence altına alan (MK.m.881/1) ve borcun ödenmemesi halinde, hak sahibine, alacağın teminatını teşkil eden taşınmazı yasal yollarla sattırarak satış değerinden alacağını elde etme yetkisi veren sınırlı bir ayni haktır.
Kişisel bir alacağın teminat altına alınması amacını güden ipotek için, yukarıdaki tanımdan da anlaşılacağı üzere; mutlaka doğmuş, mevcut ve belirli bir alacağın varlığı zorunlu olmayıp, halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya muhtemel, şarta bağlı, şartsız, belirli ve belirsiz, doğmuş ve doğacak alacaklar için de ipotek kurulabilir.
Taşınmaz mal satışlarında, tutu yöntemi kullanılarak yapılan satışlara Tutulu satış, İpotekli satış ya da Mortgageli satış denir.

İpotek Çeşitleri

İpotek, öncelikle bir eşya hukuku konusudur. Eşya hukuku konusu olarak MK. 881-897. maddelerde düzenlenmektedir. Bu itibarla kural olarak ipotek, taşınmaz malların rehni için kullanılan bir kavramdır. Ancak, bazı özel yasalar, bazı varlıkların rehnini ipotek olarak kabul ederek bazı düzenlemeler içermektedir. Sözgelimi; Türk Ticaret Kanunu 875 ve devamı maddelerinde gemi ipoteğini Türk Sivil Havacılık Kanunu’nun 69. maddesi ve devamı maddeleri “hava aracı ipoteği”ni düzenlemektedir.
Taşınmaz ipoteklerini, ipotek konusu taşınmazın sayısına (bir veya birden çok olması gibi), alacağın kapsamına (ana para, üst sınır), süresine (süreli, süresiz), kuruluş sebebine göre (kanuni, akdi), kuruluş şekline göre (tescilli, tescilsiz), para cinsine (YTL), yabancı para ve sair özelliklerine göre farklı şekillerde bir ayırıma tabi tutmak mümkündür.
İpotek çeşitlerine ilişkin incelemelerde esas alınan asıl ayırım; daha çok ipotek konusu alacağın kapsamına ve MK.851/1. maddesine göre ipotek kurulması aşamasında alacak miktarının belirli olup olmamasına göre yapılan ayırımdır.

Anapara İpoteği

İpoteğin sadece belirli bir borç için alındığı ipotek çeşidi olup,”anapara ipoteği”, “ana sermaye ipoteği”, “re’s-ül mal ipoteği”, ”karz ipoteği”, “kesin ipotek”,” sabit ipotek” gibi kavramlar ile ifade edilmektedir.
Ana para ipoteği, ancak alacağın ve alacak miktarının önceden belirli olduğu durumlarda ( MK.m.851/1) diğer bir anlatımla, ancak doğmuş, mevcut ve belirli bir alacak için kurulabilir. Bu nedenle, anapara ipotekleri daha çok karz, ödünç şeklide verilen alacaklar ile bankaların ve özel finans kurumlarının bir kereye mahsus olmak üzere kullandırdıkları krediler için kurulmaktadır.
İpoteğin, sadece doğmuş ve mevcut bir borç için kurulmasının ilk sonucu, ipoteğin alacaklının diğer alacaklarının güvencesini oluşturmaması ve bu nedenle alacaklının borçludan başka bir alacağının olması halinde kurulan ipotekten yararlanamamasıdır. Bu bakımdan tapu kayıtlarında ipotek yer almış olsa dahi ipotekle güvence altına alınan borç ödenmiş ve diğer bir şekilde sona ermiş ise alacaklı artık bu ipotekten yararlanamayacaktır.
Anapara ipoteğinin diğer bir özelliği; ipotek resmi senedinde doğmuş,mevcut ve belirli bir borç ikrarı sözkonusu olduğu için alacaklıya ipoteğin paraya çevrilmesi aşamasında doğrudan doğruya ilamla takip gibi icra emri gönderilmesini talep hakkını vermiş olmasıdır (İcra ve İflas Kanunu m.149).
Anapara ipoteğinin en önemli ayırıcı özellik ve sonucu; güvence altına alınan alacağın kapsamına ilişkindir. Zira, anapara ipoteği, ipotek resmi senedinde yazılı asıl alacağa ilave olarak,MK.875. maddede ipotek kapsamına dahil olduğu kabul edilen takip giderleri ve sözleşme (akdi) ve temerrüt faizlerini de güvence altına almaktadır. Anapara ipoteği YTL veya yabancı para üzerinden kurulabilir.

Üst Sınır İpoteği

“Üst sınır ipoteği”, “azami meblağ ipoteği”, “teminat ipoteği” kavramalar ile de ifade edilen bu ipotek çeşidi, MK.851. maddenin 2. cümlesinde belirtildiği üzere,” alacağın miktarının belli olmaması halinde” tesis edilen ipotek çeşididir. Diğer bir ifade ile “belirli bir alacak için” kurulabilen ana para ipoteğinden farklıdır.
Gerçek alacak miktarının önceden kesin olarak belli olmadığı durumlarda diğer bir ifade ile doğmamış ancak doğacak veya doğması muhtemel alacakların ipotek ile güvence altına alınmak istenilmesi hallerinde ancak üst sınır ipoteği kurulabilir.
Doğmuş ve gerçek bir alacak miktarı değil doğmuş ve doğacak tüm alacakları kapsayacak şekilde bir üst sınır belirlenmesi suretiyle kurulabilen üst sınır ipoteği, daha çok banka veya özel finans kurumlarının başta gayrıinakdi krediler olmak üzere kullandıracakları veya sürekli olarak krediler ve finansmanlar, yine cari hesap sözleşmesi şeklinde çalışan borç-alacak ilişkileri, bayilik ilişkileri gibi sebeplerden doğacak alacakların güvencesi olarak kurulmaktadır.
Üst sınır ipoteğinin en önemli özelliği, sadece belirli tek bir alacak için değil, doğmuş ve doğacak tüm alacaklar için kurulabilmesidir. Ancak ipotek resim senedinde hangi alacakların güvence altına alındığı hususunun açıkça yer alması gerekmektedir.
Anapara ipoteğinin önemli bir özelliği olan, alacaklıya ipoteğin paraya çevrilmesi aşamasında doğrudan doğruya ilamla takip gibi icra emri gönderilmesini talep hakkı, üst sınır ipotekleri için geçerli değildir. Bu sonuç, üst sınır ipoteğinin niteliğinden kaynaklanmaktadır. Zira, üst sınır ipoteğinde anapara ipoteğinde olduğu gibi ikrar edilmiş bir borç bulunmamaktadır. İcra ve İflas Kanunu’nun 150ı maddesi, “borçlu cari hesap veya kısa, orta, uzun vadeli kredi şeklinde işleyen kredileri ve gayri nakdi kredileri teminen alınan ipotekler’ ile ilgili olarak özel bir düzenleme kabul ederek kredi kullandıranlara belirli şartların gerçekleşmesi kaydı ile üst sınır ipoteklerinde icra emri gönderme hakkını vermektedir.
Üst sınır ipoteğini, anapara ipoteğinden ayıran en önemli fark, üst sınır ipoteğinde güvence altına alınan alacağın üst sınırının (azami miktarının) belirlenmiş olması, takip giderleri ve faizlerin ancak bu miktar içinde kalması kaydı ile ipoteğin güvencesinden yararlanabilmiş olmasıdır. Halbuki yukarıda anapara ipoteği için yapılan açıklamalarda belirtildiği üzere, anapara ipoteklerinde asıl alacağa ilave olarak, takip giderleri ve sözleşme faizleri de güvence kapsamındadır.